DMCA.com Protection Status
Tin tức

5 bước mua nhà, đất đang thế chấp ngân hàng đúng luật 2020

Bước 1: Ký cam kết 3 bên (Người bán - Người mua - Ngân hàng nhận thế chấp)

Sau khi đã ưng ngôi nhà, mảnh đất đang thế chấp ngân hàng, ký cam kết 3 bên là việc đầu tiên người mua cần làm để thực hiện thủ tục mua bán. Biên bản cam kết này sẽ ràng buộc quyền và nghĩa vụ của 3 bên về việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn nhà thế chấp)... Các điều khoản thỏa thuận trong biên bản phải cụ thể, rõ ràng, quy định khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh, ví dụ như không thể tách sổ.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội), trường hợp không đạt được cam kết 3 bên nói trên mà người bán vẫn hứa hẹn làm được thủ tục sang tên là điều không thể. “Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp (ngân hàng) giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Do vậy, bên bán chưa hoặc không thỏa thuận được với ngân hàng mà vẫn tiến hành chuyển nhượng bằng giấy tay thì giao dịch dân sự này là vô hiệu (theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015)” - Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

Mua nhà đất thế chấp ngân hàng

Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất

Người mua mở một tài khoản tại Ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất mà họ định mua. Sau đó nộp tiền vào tài khoản trên trong một lần hoặc theo giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận trong biên bản cam kết 3 bên. Việc mở tài khoản mỗi ngân hàng có mẫu khác nhau nên người mua cần liên hệ với ngân hàng để được hướng dẫn cụ thể nhất.

Lưu ý:

- Trường hợp tiền bán nhà ít hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì người bán cần nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.

- Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì bên mua có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với khoản nợ cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại.

Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Đây là bước tiếp theo bạn cần làm sau khi ngân hàng đã nhận đủ tiền và tiến hành giải chấp sổ đỏ. Lúc này, người bán và người mua sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Các giấy tờ mà 2 bên cần chuẩn bị để làm thủ tục công chứng gồm có:

- Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy xác nhận tình trạng độc thân của địa phương nơi thường trú hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu các bên tự soạn từ trước)

- Phiếu yêu cầu công chứng.

Trường hợp 2 bên đã soạn sẵn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ xem xét hợp đồng này, nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp theo. Nếu không đáp ứng sẽ yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc từ chối công chứng.

Trường hợp 2 bên chưa soạn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ là người soạn thảo giúp và có sự xác nhận của cả bên bán lẫn bên mua. 

ngôi nhà đang bị quây lại bằng sợi dây xíchMua nhà, đất đang thế chấp cần phải có sự đồng ý của ngân hàng. Ảnh minh họa: Internet

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Tương tự các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thông thường, các bên tham gia mua bán BĐS đang thế chấp ngân hàng cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, cụ thể là nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), trừ những trường hợp được miễn theo Luật định. Khoản thuế, phí này đem nộp tại Chi cục thuế nơi có nhà đất cần chuyển nhượng. Công thức tính số tiền phải nộp cho các loại thuế, phí như sau:

. Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng 

. Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất 

Lưu ý, giá đất nói trên được xác định dựa theo khung giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Ngoài thuế TNCN và lệ phí trước bạ, quá trình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh một số chi phí khác mà 2 bên bán - mua cần lưu ý và chi trả đầy đủ, ví dụ như phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động đất đai...

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Tại bước cuối cùng này, 2 bên bán - mua cần chuẩn bị sẵn hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động theo mẫu, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, chứng từ thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính... Sau đó nộp hồ sơ này tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất đó. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận. Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa…

https://batdongsankimsonphat.com/chinh-chu-can-ban-3800m-dat-skc-canh-quoc-lo-51-phuong-an-hoa-bien-hoa

Bài viết khác
Chậm mà chắc, khó khăn chưa thể tháo gỡ ngay lập tức nhưng thị trường bất động sản vẫn có 3 loại hình được dự báo sẽ là điểm sáng sau Tết Tân Sửu.
Thời điểm gần Tết nguyên đán 2021, các ngân hàng vẫn đua nhau cắt giảm lãi suất cho vay mua nhà. Theo đó, mức lãi suất vay mua nhà thấp nhất hiện chỉ còn 5,99%/năm.
Công ty bất động sản Kim Sơn Phát có địa chỉ tại An Hòa, chúng tôi chuyên mua bán nhà đất giá tốt nhất tại An Hòa Biên Hòa Đồng Nai. Bạn đang tìm kiếm nhà đất phù hợp với túi tiền của mình, hoặc bạn cần bán gấp nhà đất tại An Hòa. Hãy gọi ngay 0987535666 để được hỗ trợ
Thị trường BĐS khởi sắc nhờ cuộc đua ra hàng cuối năm của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản đang tăng cường quảng bá và tung hàng mới để đón sóng thị trường dịp cuối năm. Tổng lượng sản phẩm giao dịch thành công trong quý III bình quân trên cả nước tăng khoảng 10%-25% so với quý trước nhờ các DN đã nhanh chóng thích ứng, bám sát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sau thời gian giãn cách xã hội.
Kim Sơn Phát là công ty bất động sản có uy tín tại Biên Hòa, Đồng Nai. Trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất tại Phước Tân, Biên Hòa, Đồng Nai, chúng tôi được khách hàng hỏi những câu hỏi, mà sau đây Kim Sơn Phát sẽ trả lời chi tiết trong bài viết dưới đây, mời các bạn tham khảo
Kim Sơn Phát là địa chỉ mua bán nhà đất Phước Tân uy tín nhất Biên Hòa, Đồng Nai. Bán nhà đất Xã Phước Tân, bán bất động sản mới nhất năm chính chủ, giá rẻ, vị trí đẹp, đường rộng. Mua bán nhà đất ở Phước Tân Biên Hoà có giấy tờ sổ hồng đỏ, nhiều diện tích, hướng đông, tây, nam, bắc
Tin vip
Quảng cáo BĐS
Dự án đang triển khai
  Hỗ trợ